光明房地產集團大討論、大反思活動
簡 報
第33期
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光明房地產集團大討論、大反思活動領導小組辦公室編 ????2018年11月26日
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榜樣的力量
——福運公司開展全員“大討論、大反思”活動體會
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????2018年3月，集團提出了“對標先進、共謀發展”全員大討論、大反思活動，福運公司結合工作實踐先后向行業內的“好榜樣”金地集團、招商地產，以及集團內合營發展的“好榜樣”蘇南區域公司學習，頗有感觸。
????一、對金地集團的學習與思考
????金地集團2016年首次進入房地產行業的“千億俱樂部”，銷售金額1006.3億元，銷售面積658.2萬平方米，同比分別增長63%和48%；實現營業收入555.09 億元，同比上升69.43%，歸屬于母公司凈利潤63.00億元，同比上升96.87%，打破了行業“增收不增利”的魔咒，實現規模和效益同步增長。2018年6月，通過與金地同仁交流，總結金地集團的成功主要在于以下五個方面：
????1.戰略規劃超前
????早在2013年金地就提出了5年沖刺千億的戰略目標，2014年提出“468”的落地目標，即2014年400億，2015年600億，2016年800億的執行目標。從戰略來講，金地早已做好戰略籌備。
????2.城市布局合理
????金地在2015年提出了以“做強城市、深耕發展”為經營導向，長期堅持深耕一、二線主流城市的投資策略，踏準了城市發展的節拍。2016年金地獲取33宗土地，總投資額399億元，權益投資額168億元，新增約533萬平方米土地儲備。其中：一線城市26%，二線城市63%，三線城市僅11%，三線城市大部分位于東莞，投資項目主要在臨近深圳片區。
????3.產品結構優化
????金地崇尚“科學筑家”，產品品質不錯，但規模發展滯緩受制于其高端產品線占比過高。金地2013年開始持續調整其產品結構，不斷提高“首置、首改”剛需產品線的占比，2012年金地中小戶型產品占比為65%，而2013年占比就迅猛提升至80%。金地旗下有八條定位精確的產品線，產品標準化帶來作業標準化，管理標準化，提速提效，加快周轉。
????4.收購兼并擴張
????并購大型企業無疑是快速擴張的捷徑，金地在2016年10月收購廣州廣電房地產開發集團股份有限公司74%股權，給金地帶來約500萬平米的土地儲備，項目分布于廣州、武漢、長沙、太原、昆明、江蘇及浙江等七大區域，也正是金地較為看好的區域，每年銷售額可增加近百億。
????5.多元布局轉型
????金地集團旗下港股上市平臺——金地商置在長租公寓、聯合辦公、產業地產、教育及餐飲等板塊均取得不俗的成績；金地旗下專注于房地產市場投資的私募基金管理公司——穩盛投資，在投資創新、資金募集、風險控制及投后管理等方面的能力持續加強；金地物業已成為中國行業領先的社區管理與客戶服務運營商。2016年服務面積近1.3億平方米，外拓項目管理面積占比大幅提升。金地物業品牌價值高達 42.01億元，同比提升49.8%；金地于2016年成立了互聯網裝修公司，將以金地品牌為依托，成立互聯網團隊，打造了內部支撐平臺。
????回顧集團的發展，也正走在500億元新征程的大道上，金地集團的成功之道對行業內的企業發展有借鑒意義，集團也不會例外。
????二、招商地產南通項目的啟示
????2018年4月，經集團戰略投資部引薦，我們與招商地產上海公司以及南通項目部建立了聯系，并考察了招商地產南通雍華府項目。雍華府是招商地產的高端住宅品牌，通常僅在一、二線城市開發建設，南通雍華府是招商地產首次在三線城市嘗試高端品牌，也是為未來在南通的長期發展樹立品牌標桿。南通“招商雍華府”項目每次預售，客戶認籌數與房屋預售數之比超過7倍！客戶全款比例100%，是典型的日光盤。
????對于南通雍華府項目，有兩項內容深受啟發：
????1.住宅的品質和戶型
????南通雍華府項目為大面寬、短進深戶型設計，3間或4間朝南，單套面積約100-140平方米，全裝修交付，中央空調、地暖、新風等配置到位，客廳開間甚至達到5.5米。更重要的是，南通雍華府項目位于南通市港閘區，距離傳統的高端住宅聚集地崇川區相去較遠，也就是說，南通雍華府項目的品質很高、位置不佳、價格不低，但是去化非?？?，這對我們福運公司環滬區域的項目開發有借鑒意義。
????2.售樓處內設立招商局品牌館
????南通雍華府的售樓處內設有招商局品牌館，有助于客戶了解招商局的發展歷程和文化歷史，無形之中提升了樓盤的品質。這對我們同樣有借鑒意義，基于光明食品集團的品牌價值，我們的售樓處也會考慮設立一個光明品牌展示區，借以提升樓盤的品牌價值。
????三、對蘇南區域公司的考察學習
????2018年9月，福運公司到蘇南區域公司考察學習，重點考察了蘇南區域公司的常州光明府項目，并就合營管理進行了廣泛、深入地交談。
????蘇南區域公司是集團內發展最迅速的區域公司，在公司運營、項目投資、成本控制等方面走在區域公司的前列，積累了豐富的經驗。
????通過考察學習，收獲頗豐：
????1.在集團管理框架下，通過協商與實踐，歸納整理出一套行之有效的合作項目管理體系；
????2.借助于ERP系統把成本控制到位；
????3.工程質量管理和材料報批實行書面交接；
????4.在保證工程質量前提下，加快項目運營節奏。光明府項目6個月開工、8個月預售，樣板段施工僅45天。
????四、學習體會
????通過對行業內標桿企業以及集團內先進企業的學習、考察、交流、思考，結合福運公司的任務和現狀，有以下體會：
????1.牢固樹立開放的心態和合作的理念
????習總書記說“開放、創新、包容”是上海最鮮明的城市品格。作為上海的國有房企，更應該秉持這種品格。銅川路城中村改造項目投資大、周期長、品類多，必須敞開胸懷與國內甚至國際知名的各類機構展開全面合作。
????2.堅持在上海片區及環滬區域的發展戰略
????習總書記在“進博會”開幕式上宣布上海自貿區要增加新片區，長三角一體化是國家戰略，這意味著上海與江蘇、浙江等臨近省份的聯系將更加緊密，福運公司要抓住機遇，加快吳江、昆山、張家港等歷史遺留問題的處置，同時積極拓展蘇州、南通、嘉興等環滬城市的項目開發。
????3.高度重視項目定位與住宅戶型設計
????結合新時代的總要求，房地產項目應以“新中式”建筑風格，在確保品質的基礎上，最大限度減少“無效成本”。調查統計表明：居民對住宅最關注的是戶型，“三開間朝南的90平米小三房”已經成為住宅的絕佳戶型，在滿足日照要求的前提下，應盡可能做到三間或四間朝南，控制北向房屋的設置，有效控制戶型面積，進而控制單套總價，為快速去化奠定基礎。
????4.堅決落實集團確定的快速周轉運營管理
????“時間是最大的敵人”。房地產項目開發已經成為一個與時間賽跑的投資過程，要竭盡所能最大限度滿足甚至超越集團的快速周轉要求，針對性解決方案設計、施工招標、售樓處開放等難點。
????5.千方百計盡快完成歷史遺留問題的處置
????綜合平衡集團管控要求、房屋完全成本、資金占用成本、宏觀調控政策等各項因素，群策群力、集思廣益，盡快完成福運公司所有歷史遺留問題的處置。
????6.以新項目開發為契機助力集團新征程
????福運公司新近取得了蘇州吳江“五院北”項目，將以此為契機快速開發，2020年前部分結轉，為集團500億元新征程作貢獻！
?????????????????????????????（福運公司董事長、總經理馬朝暉）