簡 　報

第19期

光明房地產集團大討論、大反思活動領導小組辦公室編      2018年7月23日
  

積極轉型迎變局  合規經營謀新篇

光明地產總法律顧問 張志敏

    經過全集團的努力,光明地產完成了三年業績承諾,尚未休息片刻，又進入了山雨欲來風滿樓，樓市迎來新變局的2018年。2018年伊始，光明地產為貫徹落實光明食品集團“對標先進、共謀發展”全員大討論、大反思活動，組織開展了針對光明地產努力適應樓市正開啟新變局的時代背景下，如何對標先進謀發展、主動積極轉型創新布新局的大討論、大反思活動。

“房子是用來住的，而不是用來炒的”定位，標志著房地產行業的發展進入一個歷史新階段，樓市正處于開啟新變局的時刻。對光明地產專司從事房地產住宅開發的企業來說，如何適應這個變化，更是擺在我們面前一個迫切需要認真對待的嚴峻事實。

在中國房地產歷史上，房地產也經歷過數輪的調控，但調控數月后，又會再次反彈，不僅恢復原狀，還會進一步助推房地產的發展，房地產業受到的影響甚少或者受到的影響不大。本屆政府的執行能力，與以往相比是相當強的。我們不能將希望寄托在以前數輪調控的經驗上，而應當意識到傳統的房地產開發模式必將受到政策的制約和限制。應當主動的接受這種改變，適應形勢，積極謀變，才能籌劃解決光明地產未來的困境。我們要在保持現有發展模式的基礎上，積聚力量；然后通過主動積極的轉型，尋找機遇；同時寄希望于通過政府各方面的支持及光明食品集團土地資源的整合，擴大優勢。

總結本人自身在光明地產約二十年的工作經歷及分管的工作，在此提出必須依法規范、主動轉型創新經營的觀點，希望與大家共同討論，共同推進光明地產的快速、穩健經營。

一、對依法規范經營的理解

根據中國特色社會主義的特點，依法規范指的不僅僅遵守包括全國人大及其常委會及各級地方權力機構頒布的各種法律法規，更重要的是包括了中國共產黨提出的各種全局性的政策。如“房子是用來住的，而不是用來炒”的就是如此。

從立法的過程來看，法規是相對是滯后的；而政策是可以根據中國實際形勢的變化，可以隨時調整的。即先有政策，后有法律。

新時代中國社會主義的基本特征就是中國共產黨的領導。所以我們不能機械地適用法律，而應當及時了解黨和國家的政策調整，當法與黨和國家現行政策相有差異時，應當遵守黨的新政策。唯有如此，我們光明地產才能在中國特色的社會主義發展進程中，適應經濟形勢的變化。

 二、在新形勢下“依法規范經營”中要注意的幾個問題

   （一）必須妥善地處理與當地政府的關系，了解當地政府對企業的期望值

一般來說，在投資的前期階段，政府比較關心招商投資的力度；在投資的中期階段，政府比較著急的是維穩工作；在投資后期階段，政府希望的是不要尋其麻煩。

所以企業在與當地政府接洽過程中，在每一個階段，政府會有不同的期望值，而我們的期望值，也需要根據當地政府的期望值來匹配，超越該階段性的接洽，往往都只能是務虛性質的。特別是我國各級政府負責人的調動是相當頻繁的，原有的承諾，包括協議，會隨著政府負責人的調整，會有產生新變化。不然李克強總理也不會在本次人大會議前大聲疾呼“新官必須理舊政”。

在本屆人大會議前，出現了一波政府提出的甘當“店小二”的表態。“店小二”故名思議，是服務性質的，但在建設中國特色社會主義新時代的過程中，我們不能忘了“店小二”是從原來的“掌柜”轉型過來的，他在從事“店小二”的職責時，有時不免會提出“掌柜”的要求。

（二）與當地政府接洽中，要特別注意“規范”

所謂注意“規范”，首先是注意政府級別的規范，比如我們在獲取土地資源時，根據法定權限，只有縣級以上人民政府才有處置的權限。我們在獲取土地接洽的如果是鎮政府或者街道辦事處，再或者是各類開發區管理委員會，在與這類政府或政府派出機構洽談時，與他們之間達成的獲取土地資源的意愿是不能兌現的，還必須與具有兌現權的一級政府要求承諾或者再予確認。

其次是注意政府職能權限的規范。各級政府都設有不同管理職能的部門，在項目具體實施過程中，我們肯定要與這類具體管理部門打交道，尋求支持，謀求幫助，故要注意與能解決我們訴求的部門接洽，不然變成“找對了廟，但拜錯了菩薩”。

在對外交往中，必須慎重地告知對方，光明地產作為國有上市企業的管理程序及決策流程，要比一般企業長及煩瑣，以免在項目實施的前期及關健時期，引起對方不必要的誤解；同時也應當明白地告知對方，作為國有上市企業，協議簽訂后，其執行協議的誠信度要高于一般企業。

光明地產作為國有上市公司，有兩個基本特性：一是光明地產為國有企業。作為國有企業，則意味著企業的投資及重大資產處置行為，必須遵守國有資產管理法的規定，比如收購他人資產，必須向國有資產主管部門申報批準；轉讓光明資產必須進行 公開掛牌，不得輕易承諾等等。二是作為上市公司，必須遵守上市公司最基本的公開、透明原則。所以在具體執行過程中，有些常見的陷匿或者財務處理的辦法并不適用上市公司。

   （三）要充分估計并且適應國家行政手段的變化，從以住的重審批輕管理向輕審批重管理的轉變

    在國家行政管理手段轉變中，輕審批重管理，近期從理論層面已經漸漸地向實際操作方面發展。以上海自由貿易區的負面清單為標志，國家在行政審批上逐步減少以往長期使用的重審批的方式，并且在全國已經形成趨勢。

2018年3月2日，上海市住房城鄉建設管理委員會主任黃永平在上海市住房城鄉建設管理委員會的工作報告中，代表上海市住房城鄉建設管理委員會對外公開許諾，在施工證許可審批方面，工業項目不超過15個工作日，小型項目不超過35個工作日，其他項目不超48個工作日的審批時間目標。

審批項目少了，審批時間短了，并不意味著國家行政管理的強度減少了，相反參照國際上的行政管理經驗，意味著今后在實際操作中，受到行政監督的強度增加了，重審批的形式將弱化，重管理的實質將體現。如房地產項目在具體操作過程中，原來審批事項的變更，將會更加不容易。而且根據中國的特色，監管的方式將會采用承諾制來替代，企業對政府行政管理的承諾將會變得更加多，企業在實際操作過程中的或然性風險增大。如果違反承諾，則行政處罰也將會更重。

國家行政管理手段的變化，將激勵我們今后在房地產規劃施工階段前期準備階段變得更加慎重。即項目開發前必須慎重決策，項目開發過程中，必須嚴守規范，輕易不做變更，并且嚴格按照審批的內容執行，嚴守承諾。故在項目開發建設過程中，必須嚴格按批準的規范執行，未經書面批準不擅自變更。否則面對業主的投訴，不僅得不到政府的支持而且會受到政府的制裁。

   （四）在房地產項目開發中，必須清醒的認識到，對外，開發商是第一責任人

房地產開發商在項目的開發過程中，涉涉到方方面面的各合作單位，不論設計階段，還是建設階段，還是銷售階段，都會有大量的合作企業的加入，不論這類合作企業如何履行合作義務，但這些義務的履行，其結果對外最終都是開發商的名義來承擔責任。所以我們絕對不能輕易的認為，有了這些合作者，開發商就可以高忱無憂，從光明明地產的經營歷史來看，我們作為開發商，除了加強對合作者履行義務的監督管理之外，還必須通過社會資源，如監理、預算管理企業等嚴格管理，否則，出現問題，后患無窮，對外都將是開發商的責任。

具體在經營過程中，要加強對施工建設單位的管理，除了施工規范外，還要加強對材料供應的管理，避免出現質量問題或者較大的質量瑕疵，引起群體性投訴；在銷售過程中，要加強對銷售廣告的管理，杜絕夸大宣傳、虛假宣傳。特別要防止發生低級錯誤，如廣告宣傳中內容與規范審批中的圖紙不符，廣告宣傳中對土地使用性質及權屬的描述不符實際情況等等。

   （五）重視售后服務工作

對投訴內容要區分有效投訴還是無效投訴；對有效投訴要迅速有效地解決我方的責任問題，然后再區分訴求中的合理要求與無理要求，對合理的要求要盡快兌現。

總之對售后問題中發現的問題，特殊問題特殊處理，普遍性問題慎重處理，要防止由于不及時處置，而將小事件演變成群體性事件。

   （六）加強企業的自身管理

近期，我司已發生多起由于自身管理不嚴而造成的事件，發生的原因多種多樣，既有“新官不理舊政”消極態度引起矛盾擴大的；也有企業授權過度，忽視管理造成的；更有企業管理不到位，印鑒、文書等管理不當，被人利用的。

上述事件的發生，雖然不是普遍現象，但給我們敲響了企業管理的警鐘，在企業的日常管理中，要加強注重對企業的檔案、文書的管理。對外合作中，要加強對外的授權管理，關健崗位、關健環節我方必須參與，加強管理。同時企業必須具備證據意識，各項重要的經營活動或者重大的洽談，都必須留有痕跡，有案可查。這些痕跡聊勝于無，對今后矛盾的處理、責任的追究都會起到相當大的保護作用。

三、房地產行業面臨變局情況下依法規范經營更重要

央行宣布的定向降準剛剛落地，貨幣政策從“合理穩定”變成“合理充裕”，七部委的反炒房治理行動就馬上開始，這是一種政策上的對沖。6月29日，住建部等中央七部委聯合發布《關于在部分城市先行開展打擊侵害群眾利益違法違規行為治理房地產市場亂象專項行動的通知》，對包括上海在內的30個試點城市開展為期半年的打擊投機炒房行為和房地產“黑中介”，治理房地產開發企業違法違規行為和虛假房地產廣告，進一步整頓和規范房地產市場秩序，健全房地產市場監管機制的專項行動。與反炒房戰同時到來的，還有棚改貨幣化全面收緊、限制人才落戶購房、限制企事業單位購房等配套手段，樓市強監管的意味不言自明。

無論房地產行業下一步怎么發展，樓市的確已經到了變局時刻。面臨新情況，我們光明地產人在主動積極轉型創新，迎接產業升級謀篇布局新的發展時期，更需要關注依法規范經營的重要性，力爭在取得跨越式發展的同時，打造光明地產更加光明燦爛的新未來。